19.03.2021

Was ist eine Immobilie wert? – Gastvortrag über Grundsteuerreform

Beitrag von Lara Nowak

Am Donnerstag, den 18. März, fand im Rahmen einer Vorlesungsreihe von Prof. Dr. Klaus Rösgen, Studiendekan Immobilienwirtschaft (B.A.) sowie Immobilienwirtschaft (M.A.) an der Hochschule Fresenius in Köln, ein virtueller Gastvortrag statt. Jürgen Lindauer, Director für Corporate Tax Services der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, referierte über die Regelungen der Grundsteuerreform. Dabei zeigte schon die Anzahl von über 50 Teilnehmenden, wie attraktiv die Thematik für Studierende ist.

Grundsteuerreform als Herausforderung

Historisch betrachtet handelt es sich bei der Grundsteuer um eine der ältesten Steuerarten, die heute mit etwa 14 Milliarden Euro eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen ist. Um Verständnis für das komplexe Thema der Grundsteuerreform herzustellen, führte Jürgen Lindauer mittels einer Übersicht in die Welt der monetären Abgaben ein. Diese lassen sich in Gebühren, Beiträge und Steuern unterteilen. Steuern wiederum können Ertrags-, Substanz- oder Verkehrssteuern sein. Die Grundsteuer zählt hierbei zu den Substanzsteuern, da der Wert einer Immobilie betrachtet wird. Jürgen Lindauer erklärte, dass es bei der Immobilienbewertung nicht „den Wert“ gibt, aber in der Praxis versucht wird, solche sinngemäßen Werte zu ermitteln.

Urteil des Bundesverfassungsgerichts

Ausgangspunkt für die Grundsteuerreform war eine Klage vor dem Bundesverfassungsgericht. Grund waren verfassungswidrige Werte, die durch Wertverzerrungen bei der derzeitigen Immobilienbewertung entstanden. Als Beispiel wurde eine Doppelhaushälfte betrachtet:

Doppelhaus mit einer alten und einer neuen Hälfte, wobei die neue Hälfte das Dreifache der alten kostet.
Verfassungswidrige Wertverzerrung: Ungleiches wird gleich besteuert

Die linke Seite des Hauses wurde im Jahr 1964 erbaut. Fast 60 Jahre später entstand die rechte Hälfte des Doppelhauses. Dennoch werden beide Seiten aufgrund der verwendeten Einheitswerte (in Westdeutschland von 1964) gleich besteuert. Das Ergebnis ist eine verfassungswidrige Wertverzerrung aufgrund gleicher Besteuerung ungleicher Immobilien. Die Klage hatte zur Folge, dass aktuelle Bewertungen korrigiert werden müssen. Die Aufgabe für den Gesetzgeber lag nun darin, bis Ende 2019 einen neuen Gesetzentwurf darzubieten. Ab Anfang 2025 soll dann die neue Grundsteuerreform greifen.

Verschiedene Bewertungsmodelle

Jürgen Lindauer führte aus, dass es in Zukunft verschiedene Modelle für die Bewertung geben wird, da aufgrund von Öffnungsklauseln nicht alle Länder das Bundesmodell umsetzen werden. Während das Bundesmodell bei Wohnimmobilien auf der Methodik des vereinfachten Ertragswertverfahrens basiert, gibt es Länder wie Baden-Württemberg oder Bayern, die einen flächenorientierten Ansatz verwenden. Und auch andere Länder wie Sachsen, Hessen oder Hamburg verwenden eigene Modelle. Jürgen Lindauer zeigte eindrucksvoll an einer Beispielimmobilie, dass es hierdurch zu unterschiedlichsten Grundsteuerbelastungen in den Bundesländern kommen wird. Die Steuer liegt beim Bundesmodell und bei fast allen Ländermodellen über der bisherigen Höhe – wenn die Kommunen die Hebesätze nicht anpassen sollten. Dies gilt vergleichbar auch für Geschäftsgrundstücke.

Fokusthemen der Grundsteuerreform

Abschließend ging Jürgen Lindauer auf einige ausgewählte Themen ein und legte dar, dass es einen erheblichen Bedarf für Flächenberechnungen geben und auch die Frage des Baujahres – wie zum Beispiel Kernsanierungen behandelt werden – einen großen Einfluss auf die Steuerbelastung haben wird.

Am Ende seines Vortrags nahm der sich Referent Zeit, zahlreiche Fragen der interessierten Studierenden zu beantworten.

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