27.05.2020

Auswirkungen der Corona Krise auf den deutschen Immobilienmarkt

Beitrag der Redaktion

Ein Kommentar von Dr. Bernd Hoepfner, Studiendekan für Immobilienwirtschaft (B.A.) an der Hochschule Fresenius in Berlin.

Die Corona-Krise hat die jetzige und wird die künftige Wirtschaft Deutschlands nachhaltig verändern. Aber welche Auswirkungen wird Corona nun auf den deutschen Immobilienmarkt haben? Hat sie den jahrelangen Immobilienboom in Deutschland beendet? Ist damit die Immobilienblase geplatzt? Werden nun die Preise wieder fallen? Wie lange wird es dauern, bis die Immobilienwirtschaft wieder in Gang kommt? Wann wird der Immobilienboom fortgesetzt? Welche Immobilienklassen werden besonders von der Krise betroffen sein? Welche Auswirkungen hat das auf die Beschäftigtensituation? Das sind nur einige der vielen tiefgehenden Fragen, welche uns beschäftigen.

Uns, damit meine ich die Akteure der Immobilienbranche – und das fängt ja schon bei den Studierenden an. Diese hatten bis Corona noch keine Krise erlebt – nein eher das Gefühl – boombedingt – sich die Jobs und die Gehälter aussuchen zu können. Nun sind viele verunsichert, da die Firmen mit Kurzarbeit und Kündigung der Praktikantenjobs reagieren müssen. Unsicherheit über die Zukunft führt dann vielleicht eher dazu, noch einen Masterstudiengang anzuhängen?

Welche Immobilienarten werden nun besonders von der Krise betroffen sein?

Am gravierendsten sind die Einzelhandelsimmobilien betroffen. Karstadt kündigte am 15.5. an, die Hälfte seiner Kaufhäuser schließen zu wollen[1]. Wenngleich diese Aussage auch getroffen wurde, um eine bessere Position beim Mietpreisverhandeln zu haben, wird wahrscheinlich dennoch ein zu großer Teil der Immobilien geschlossen werden. Diese Immobilien liegen in den besten Lagen der Städte. Und wenn dort es nicht wirtschaftlich erscheint, den Verkauf von Waren zu betreiben, was ist dann erst in anderen Lagen zu erwarten?

Die meisten Mieter der deutschen Shopping-Center haben coronabedingt die Miete gekürzt oder gar ausgesetzt. ECE, dem größten deutschen Betreiber dieser Zentren, gehen monatlich mehr als 85 Millionen Euro Miete verloren[2]. Der Lockdown hat die Umsätze im Einzelhandel fast auf Null gebracht – nur Lebensmittel, Drogerie und Onlinehandel sind noch einigermaßen unbeschadet über die Krise gekommen. Selbst wenn der Handel – nach mehreren Monaten Umsatzschäden – wieder in Gang kommt, werden geschätzt bald 30 Prozent dieser Flächen leer stehen und mit neuen Konzepten vermietbar gemacht werden müssen. Viele Einzelhändler wollen keine feste Miete mehr, sondern eine Miete, die sich an ihren Umsätzen misst.[3] Welche drastischen Auswirkungen dies auf die Eigentümer und die finanzierenden Banken hat, ist für jeden ersichtlich. Der Einzelhandel ist also jetzt in einer sehr schweren Situation. Allerdings hatte sich das Einkaufsverhalten der Deutschen schon vorher geändert, sodass Corona diesen Prozess eher extrem beschleunigt hat. Dennoch sind die Folgen katastrophal, weil viele Projektentwicklungen noch immer den Handel im Erdgeschoss in den Plänen haben. Die Branche muss also erfinderisch werden, was die Nutzung des Erdgeschosses anbelangt, denn „im EG immer Handel“ und zu noch hohen Mieten ist Geschichte. Preise für Handelsimmobilien werden also teilweise deutlich sinken, Ausnahme werden hier die Lebensmittelmärkte sein.

Nicht ganz so gravierend werden die Auswirkungen in der Hotellerie sein. Es wird dauern, bis der Tourismus wieder an die alten Übernachtungszahlen anknüpft – hier ist die Frage, ob denn die alten Zahlen nicht auch ein Zeichen der Überhitzung waren? 33 Millionen Übernachtungen allein in Berlin in 2018 bedeutet aber auch knapp drei Millionen jeden Monat – und das bei einer fast gleichen Einwohnerzahl Berlins. Geschäftsreisen haben sich verändert, viele Firmen haben festgestellt, dass Business mit Videocall auch sehr gut funktioniert, und ihr Reiseverhalten entsprechend angepasst. Zwar gibt es Kreativität in der Krise, wenn einige Hotels ihre Zimmer als Homeoffice für gestresste Familienväter und -mütter tageweise anbieten,[4] aber das Aussetzen der Messen und Veranstaltungen führt zu immensen Umsatzeinbußen. Berliner Übernachtungen waren beispielsweise zu einem Drittel vom Messegeschäft geprägt, das sind mehr als 10 Millionen Übernachtungen. Die Netto-Wertschöpfung hierfür lag 2018 bei mehr als einer Milliarde Euro.[5]

Die Hotellerie wird also vorerst weitere Expansionspläne auf Eis legen. Dies wird sich auch in der Projektentwicklung bemerkbar machen, weil die Banken bei der Finanzierung restriktiver sein werden. Preise für Hotelimmobilien werden leicht sinken, da das Risiko hier für den nächsten Lockdown besteht.

Große Probleme hat aber momentan die Gastronomie durch den Lockdown. Glücklicherweise steht jetzt der Sommer an, sodass durch den Außenbetrieb und das gute Wetter – vielleicht – die Branche einigermaßen stabil wird bis zum Winter. Allerdings stehen dem die Hygiene- und Abstandsregelungen entgegen, die bei manchen Restaurants dazu führen, nur noch 30 Prozent der Gäste bewirten zu können. So geht das Überleben nicht. Es wird also ein Sterben vieler Restaurants befürchtet. Damit verbunden sind deutlich niedrigere Immobilienpreise – wenn man überhaupt für Gastronomie noch Investoren findet.

Wie sieht es bei den Büroimmobilien aus? Auch hier hat Corona das Ende des Booms bei der Anmietung eingeleitet und vielleicht verhindert, dass eine Blase später platzt. Viele Firmen haben erfahren, dass Homeoffice ganz gut funktioniert, bei den Mitarbeitern gut ankommt und auch von diesen im Rahmen der Work-Life-Balance der Firma geschätzt wird. Beim kommenden „Hochfahren“ der Büroarbeitsplätze wird dies deshalb sicherlich berücksichtigt und ca. 20 bis 30 Prozent der Büroflächen durch innovative Arbeitskonzepte eingespart werden (bis der nächste Aufschwung kommt). Allerdings ist hier im Office-Bereich der Raum für kreative Konzepte und Variabilität der Flächen größer, sodass die Mietpreise bei Büroflächen nach einer „Delle“ sicher auf stabilem Niveau bleiben werden. Zuletzt war der Leerstand bei Büroflächen viel zu niedrig und eigentlich „ungesund“ für den Markt, denn mehr als die Hälfte der in den nächsten beiden Jahren in Berlin auf den Markt kommenden Flächen sind jetzt schon vermietet. Selbst wenn der Rückgang die Büroflächen hart trifft, ist der Leerstand immer noch historisch niedrig.[6]

Coworking muss man ebenfalls kritisch sehen. Zwar bieten diese Flächen Flexibilität, aber die meisten Coworker haben Mietpreise abgeschlossen, die bis zu 20 Prozent über den „normalen“ Büromieten liegen. Das geht nur auf, wenn der Bedarf an Büroarbeit weiter anwächst. Dieser wird aber in der nächsten Zeit stagnieren und kurzfristig sogar zurückgehen durch den Ausbau des Homeoffice.

Der Digitalisierung hat Corona einen großen Schub gebracht, denn digitale Arbeitsplätze sind die Grundlage für Effizienz im Homeoffice-Betrieb. Digitalisierung wird also stark ausgebaut, was auch dazu führt, dass mehr Rechenzentren benötigt werden. Diese Immobilien haben einen immensen Strombedarf, der umweltschonend gedeckt werden sollte.

Bei welchen Immobilien zeichnet sich eine positive Entwicklung ab?

Logistikimmobilien sind die „Gewinner“ der Coronakrise, wenn man angesichts der Erkrankungen und Todesfälle denn von Gewinn sprechen kann. Gewinner bezieht sich also hier auf die Produktion und Nachfrage nach Logistikimmobilien. Durch den Lockdown ist der Onlinehandel drastisch angewachsen, der Bedarf an großen Logistikzentren in Folge ebenfalls. Es ist zu befürchten, dass dieser Trend anhalten wird, wenn man die jetzigen gesunkenen Umsatzquoten in den geöffneten Läden betrachtet. Trotz Nachholbedürfnis hatte sich das Shopping-Verhalten schon geändert – die alten Umsätze werden wohl nie mehr erreicht werden können. Der Nachteil an der gestiegenen Nachfrage bei Logistikimmobilien ist der große Flächenbedarf, den diese Zentren haben; da sind 50.000-Quadratmeter-Hallen eher die Regel geworden. Weiterer Nachteil ist das gestiegene Verkehrsaufkommen, um die Ware an den Kunden zu bringen. Aber vielleicht ergibt sich hieraus eine Lösung für viele künftig leerstehende Einzelhandelsflächen in den Städten, indem diese zu Zwischenlagern in einem zweiten Hub umgewidmet werden. Zwar werden dann die Mieten nicht so hoch sein wie bei den früheren Ladenflächen, aber so könnte die letzte Meile zum Kunden ökologisch und klimafreundlich umgestaltet werden. Tendenz: Kaufpreise bei Logistik stabil bis leicht steigend.

Positiv aber sieht es auf dem Markt für Wohnimmobilien aus. Zwar werden hier sich die momentanen Kaufpreise beruhigen und kurzfristig und örtlich bis zu 20 Prozent sinken können, aber die Nachfrage wird weiterhin sehr stabil sein. Die Folge ist eine Verschiebung von Kauf zu Miete. Viele, die sich eine Wohnung kaufen wollten, werden aufgrund der unsicheren Lage in der nahen Zukunft erst mieten und somit keine großen Verpflichtungen eingehen. Hier sind dann Kapitalanleger stärker gefragt als denn der Eigennutzer bislang. Die Kaufpreise werden im oberen Segment sinken, da die Nachfrage nach teuren Wohnungen abnimmt, aber das Angebot in diesem Sektor aufgrund der extrem gestiegenen Grundstückspreise deutlich zugenommen hat. Hier hat die Immobilienbranche nicht nach Bedarf geplant, sondern sich eher an den bezahlbaren Möglichkeiten orientieren müssen.

In dem unteren Wohnungssektor hat der Druck auf die Preise zugenommen, da hier die Nachfrage deutlich größer ist als das Angebot.[7] Die Preise werden weiter also steigen.

Durch den vorübergehenden Anstieg der Arbeitslosigkeit in Deutschland steht wieder die Frage im Mittelpunkt, bezahlbaren Wohnraum für einen großen Teil der Bevölkerung anbieten zu können. Eine Frage, die trotz Immobilienboom bislang noch nicht gelöst wurde. Eigentlich ist unser Staat gefragt, der Finanzmittel für Sozialen Wohnungsbau bereitstellen sollte. Angesichts der großen Summen, welche für die Wirtschaft ausgegeben werden, um die Coronafolgen abzumildern, müssten doch einstellige Milliardenbeträge für Sozialen Wohnungsbau vorhanden und einsetzbar sein.

Doch wo sind die Chancen, die sich für Deutschland nach dieser Krise ergeben?

Corona hat gezeigt, dass das deutsche Gesundheitssystem sehr effizient ausgebaut ist und damit die Über-/Lebensbedingungen sehr viel besser sind als in anderen Ländern. Dazu kommt, dass der Abschwung hier geringer sein und die Wirtschaft schneller wieder anspringen wird. So „strotze Deutschland … nach einer goldenen Dekade immer noch vor wirtschaftlicher Kraft, während Italien etwa auf zwei verlorene Jahrzehnte blickt, in denen die Wirtschaft kaum gewachsen ist“[8], die Krise „wird diese Tendenz noch verstärken“[9].

Diese Erkenntnis wird aber dazu führen, dass viele junge und qualifizierte Europäer jetzt Deutschland als potentiellen Arbeitgeber noch attraktiver sehen und hier leben und arbeiten wollen. Das Sichaufmachen in unser Land, wird also zu einem weiteren Bedarf an Wohnungen, Büros und anderen Immobilien führen. Insofern ist nach einem Rückgang der Wirtschaftsleistung ab 2021/22 wieder mit einem deutlichen wirtschaftlichen und schnellen Aufschwung zu rechnen, wie auch die EU Kommission prognostiziert.[10] Dann werden auch die jetzigen Einschnitte auf dem Immobilienmarkt kompensiert werden und der Immobilienaufschwung wird fortgesetzt – allerdings vielleicht zu einem langsameren Anstieg der Preise.

Die Welt der Einzelhandelsimmobilien in Deutschland wird aber nicht mehr die gleiche sein wie vor Corona – die jetzigen Einschnitte und Strukturänderungen werden bleiben.

Verfasser des Artikels Dr. Bernd Hoepfner, Studiendekan für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Fresenius Berlin.

[1] Nachrichtenagentur Reuters 12.5.2020

[2] Immobilien Zeitung 7.5.2020

[3] Immobilien Zeitung 30.4.2020, Oliver Bernhardi, Immobilienchef Schuhhaus GÖRTZ

[4] Immobilien Zeitung 14.5.2020

[5] Berlin, Kongress Statistik 2018

[6] Immobilien Zeitung 14.5.2020

[7] Immobilien Zeitung 14.5.2020

[8] WELT v. 06.05.2020, Tobias Kaiser

[9] ebda

[10] EU Kommission vom 6.5.2020; auch IFO Institut und andere deutsche Institute schließen sich dieser Aussage an.

Zurück zum Seitenanfang